Mortgage ile konut kredisinin farkı nedir?

Mayıs 2013

Biri türkçe diğeri ingilizcedir o kadar. Rakamlar kafanızı karıştırmasın siz sadece tüm süre zarfında toplam ödeyeceğiz paraya bakın.

Paylaş

Şubat 2012

Pelin Şen

Psikolog 5588 puan

Bugün, Mortgage sisteminin faiz oranları daha yüksektir. Bu faiz oranları, devletin verdiği destekle aşağı indirilirse konut kredisine göre avantaj sağlanır. Çünkü konut kredisi alırken banka müşterilerine sabit bir faiz oranı verir. Fakat Mortgage sisteminde iki tür faiz oranı vardır (sabit ve değişken). Ayrıca konut kredisi kullanıldığı zaman bir taksit süresi içerisinde iki kere taksitin ödemesi aksatılırsa yürürlükte olan tüketici yasasına göre bir yıl telafi süresi vardır. Fakat mortgage da böyle bir hak bulunmaz.

Paylaş

Kasım 2013

Ahmet Avcı

Aşçı 9702 puan

İkisinin aslında birbiriyle alakası yoktur. Ülkemizde biraz farklı bir başlangıç versiyonu uygulanmaya başlandı.

Mortgage sistemi aslında daha karmaşık ve sürekli değişken olabilen yaratılan derinlikle bir türev sistem, basitçe ifade etmek gerekirse; ipoteğin tekrar kıymete dönüştürülerek işlem görmesi ve değerinin oluşması, ipoteklerin kaynak olarak gösterilip tekrar bu teminatlara istinaden krediye dönüşmesi, -türev, ve bunu sağlamak için de devletin başlangıçta piyasaya tahville kaynak sağlaması.

Ancak baz alınacak bir endekse dayanan, borsa gibi sürekli bir değerleme olduğundan, ipotekli malın hemen kıymetlendirilebileceği bir emsal piyasa değeri oluşmalı.

Milliyet ten Ufuk Uras' ın Ayşe Teyze anlatımını yapıştırayım iyisimi;

Bugünlerde Ayşe Hanım Teyzemi sık sık görür oldum. Dün de "Mortgage nedir, ne işe yarayacak, bana bir yararı olacak mı? "diyerek beni sorguya çekti.

"Ayşe Hanım Teyzeciğim" dedim, "Mortgage, yabancı dilde, ipotek anlamına geliyor. Bizde "mortgage kanunu" çıkaracaklar, bunun Türkçesi "ipotekli kredi" kanunu. Bu kanun ile önce ipotek işlemini yapmak, borcunu ödemeyenin ipotekli malını kolaylıkla ve kısa sürede satıp paraya çevirmek kolaylaştırılacak. Sonra da, ipotek karşılığı gayrimenkul kredisi verecek bankalara uzun vadeli para kaynağı yaratacak bir sistem kurulacak. "

Ayşe Hanım Teyzem, "Teker teker anlat da daha iyi anlayayım" dedi.
Anlattım: "Bugün ipotek karşılığı kredi alanlar borçlarını ödemediğinde, alacaklı olanın ipotekli gayrimenkulü sattırarak nakde çevirmesi çok güç ve zaman alıyor. Mahkeme kararını uygulatmak kolay değil. Bu nedenle ipotekli kredi verecek olanlar çekiniyor. Kanunla bu konuda yeni düzenleme getiriliyor.

Krediler ucuzlayacak mı?

Her isteyene ipotekli kredi verilebilmesi için kaynağa, daha doğrusu paraya ihtiyaç var. Bankaların kredi kaynakları sınırlı. İpotekli Kredi Kanunu, ipotekli krediler için, uzun vadeli ek bir para kaynağı yaratma düzeni kuracak. Bankalar verdikleri ipotekli krediler karşılığı aldıkları borç senetlerini karşılık göstererek "Varlığa Dayalı Menkul Kıymet" çıkaracak. Açık anlatımıyla, müşterilerinin ipotek senetlerini karşılık göstererek tahvil çıkaracak. Bu tahvilleri satacak. Bunlarla da daha çok müşteriye "ipotekli kredi" verecek. "

Ayşe Hanım Teyzem heyecanlandı: "Konut kredileri ucuzlayacak. Herkes kira öder gibi ev alacak değil mi? " dedi. "Ayşe Hanım Teyzeciğim" dedim. "Bu sistemi, konut kredisini ucuzlatmaz. Bir miktar pahalı hale getirir. Sadece faiz yükünü kaldırabilecek olanların kolaylıkla konut kredisi almalarını sağlar. "

Faiz ucuzlamayacak

Ayşe Hanım Teyzem itiraz etti: "Herkes kredi ucuzlayacak diyor, sen artacak diyorsun" dedi. Anlattım: "İpotekli konut kredisi vermek için, bankalar 5-10-20 yıllık tahvil çıkaracak. Bu tahvilleri satacak. Tahvilleri alacak olanlar iki şeye bakacak: Vadesi ne kadar uzun, faizi ne? Hazinemiz şimdilerde yüzde 20'ler dolayında faizle tahvil bono satabiliyor. Tabii ki bu faizler ileride düşebilir. Ama bugünkü şartlarda, 5-10-20 yıl vadeli tahvil yüzde kaç faizle satılabilir ki, buradan gelecek parayla ucuz ipotek kredisi verilebilsin?

Bu kredinin yaygın uygulandığı ABD'de (kabaca) 5 yıl vadeli mevduat sertifikası faizleri yüzde 5, uzun vadeli Hazine tahvili faizi yüzde 4. 5 iken, ipotekli kredi karşılığı çıkarılan tahviller yüzde 5. 5 dan satılıyor.

İpotekli Kredi Karşılığı çıkarılan tahvillerle toplanan para da konut kredisi alacaklara yüzde 6. 0-6. 5 faiz ile veriliyor. Açık anlatımıyla, ipotekli kredi karşılığı çıkarılacak tahvillerin faizinin Hazine tahvilinin üzerinde olması, ipotekli konut kredisi faizinin de ipotekli kredi karşılığı çıkarılacak tahvil faizinin üzerinde olması şart. Sistem böyle işliyor.

Vergi teşviki yok

Ayşe Hanım Teyzem " Amerika'da, mortgage taksiti vergiden düşülüyormuş. Bedavaya geliyormuş? Bizde de böyle mi olacak? " diye sordu. Anlattım. "Amerika'da herkes gelir beyannamesi dolduruyor. Bizde çok kimse doğrudan gelir vergisi beyannamesi vermiyor, çok az bordrolu var. Kaldı ki Maliye vergi kaybını göze alamaz. IMF de izin vermez. "
Ayşe Hanım Teyzem sordu: "O halde bu kanun ne verecek? " "Moral verecek teyzeciğim" dedim.

"Seçim öncesi ülkenin morale ihtiyacı var. Bu kanunun kısa dönemde tek yararı, ödenmeyen ipotekli kredilerde gayrimenkulün satışını kolaylaştırması olacak. Bankalarımız, kendi kaynaklarından kredi veriyor. Kaynakları şimdilik yeterli. İpotekli kredi için tahvil çıkarmalarına gerek yok. Çıkarsalar da uzun vadeli tahvilleri satmaları güç. Hem de tahvil çıkardıklarında ipotekli kredi faizleri ucuzlamayacak daha da artacak. "

Ayşe Hanım Teyzemin yüzü asıldı: "Ben de kanun çıkacak. Krediler ucuzlayacak. Bizim toruna bir ev satın alırım. O büyüyene kadar kira ile borcu ödenir. Torun havadan ev sahibi olur sanıyordum" diye söylenerek uzaklaştı.

2007 Mortgage Krizini kendisine has üslupla anlatan bir ekşi sözlük yazarı var; çok güzel, buraya alıntılamazsam kahrolurum:)

konunun teknik yonune dogal olarak yakin olmayan pek cok insanin aklina "amerikalilar ev taksitlerini odemiyorlar diye bizim paramiz neden deger kaybediyor, faizlerimiz artiyor, dunya krize giriyor" sorusunu du$uren olgudur; hemen giri$elim:

efendim sozlukteki muhtelif finanssever arkada$larin degindigi gibi abd'de satilan kimi evlerin mortgage taksitleri degi$ken faizli odenmekte sahiplerince. Ev faizleri greenspan devrinde %4'lerdeyken giderek artan faizle odemeyi kabullenmi$ ve cillop otesi evlere konmu$ bir takim amerikanyalilar; faizler %8lerin uzerine gittiginde taksitlerini odeyemezler (1- verilen rakamlar para piyasasindaki liborlarin yakla$ik %3 ustunde bulunan temel tuketici kredi faizleri yani prime ratelerdir. 2- prime rate odeyen saglam adamlara gore riskli bu arkada$lara verilen kredilere subprime mortgage deniyor, olayin adi da subprime lending)

subprime'cilara bir de "gelir belgem, kafa kagidim yok : / benim faizi yukselt de ver emmi" diyen ev taliplilerinin (alt a deniyor bu riskli kredilere; yani riskleri nedeniyle a reytingini alamayan; alternatif-a*) ve bunlara pa$a pa$a kredi veren aracilarin katilmasi; konunun ciki$ noktasini olu$turur; ama ozu bu degildir. subprime mortgage denen yuksek riskli kredileri ve alt a'leri alan ve odeme guclugune (delinquency) du$en adam sayisi sistemde %3-4'ten cok degildir. Kalan %90 kusurluk ev sahipleri taksitlerini aslanlar gibi odemektedirler halihazirda.

eee nerde bu firtinanin kelebegi diyebilirsiniz. Zira bu ev kredileri ba$ka yerlere forwardlanmi$ olmasa, krediyi veren $irketler tamamen batsa etki fazla buyuk olmayacaktir. Ve hatta o $irketler de batmayacaklar idi zirahedging denen bi $ey var dunyada. Ammaaa, gozunu hirs burumu$ ben ve cinsiyatimdaki finans insanlari "ulem her i$e el attik $u emlak piyasasini para piyasasina sokamadik, 30 yillik krediyi nasil yapar da kisa vadeli enstrumana ceviririz? " diye du$une du$une yolunu bulmu$ ve kocaman bir lahananin gobegini olu$turmu$tur.

i$bu mortgage loan'lari veren sati$cilar bu kredileri merkezi emlak broker $irketlerine; onlar da yuksek ratingli babalara (lehman brothers, bnp gibi triple a gecinen conglomeratelar, guvenilirlikleri nedeniyle urettikleri mallari alan cok olur) satarlar. Bu babalar bu uzun vadeli kredilerle rmbs uretir ve hatta bunlari da alip bonolarla birle$tirip collateralized debt obligation'a (cdo) cevirirler. Sonra da bu pandoranin kutusunun yandan yemi$i olan yatirim araclarini piyasaya surerek yuksek faiz arayan hedge fundlarin agzinin suyunu akitirlar. hedge fundlar "ahan da guvenilir bir baba yuksek faizli enstruman uretmi$ alalim" diye bunlara atlar. Bu hedge fundlar $ans eseri(!) o kredileri hedge'leyen emlakci/bankalarin guvenligini saglayan credit default swaplari (cds) satanlar (garantileyenler) olmasin mi! Orda da yuksek faiz arar bu fund'cilar.

neden boyle? Cunku triple a guvenligini isteyen adam du$uk faizi kabullenmi$tir yillar boyu. $imdi en muhafazakari bile (pension'lar) yuksek faiz derdine du$mu$. Sen cikip bunlara "ben triple a'yim, ve sana %20 getiri $ansi veriyorum bununla" diyorsun. Adamlar icinde ne oldugunu bilmedikleri cdolari ve hatta cdo square'leri, cdo cube'lari kapi$iyor. İyi de bunlarin icinde ne var bak bi hele? Adam sana anapara garantisi vermiyor ki? "triple a batmaz ki canikom" diyorsun ama o adamin hisse senedini degil, dannn diye gumdurdeyebilen cdolarini aliyorsun. Bu araclari onlar sadece birle$tiriyor; iclerine kafalarina gore en riskli ev kredilerini de koyuyor. Yuksek risk almadan yuksek faiz kazanilamayacagini kafasina kaziyamayan, kendinimarket beater sanan pek coklari da bunu yutuyor.

eh ne oldu yani $imdi? Enflasyon derdiyle faiz arttiran merkez bankacilar piyasayi guzelce daraltip da (liquidity squeeze) birkac taksit odenmeyince; triple a'den alinan o cdolarin korumali bolgelerinde (first tier/tranche) olmayan; yani toxic waste diye nitelenen ve ufacik hasari delicesine suratinda hisseden alttaki tran$lar fonlarin anaparalarini cokertmeye ba$lar. cds alan amcalar da "paramizi isteruk" diye bagirinca zaten tutu$mu$ olan bu fonlar zimba gibi batarlar. credit crunch denen bu olay; market risk veyahut counterparty risk diye bilinen tek di$i kalmi$ canavari hortlatir. Batan krediciler pe$lerinde sadece kendi evrenlerini degil; once tahvil/bono, sonra borsa en son olarak da para piyasasini suruklerler.

bu suruklenme nasil mi olur? $oyle: kredi piyasasinda cds alicisi cikmaz. Paralarini cekmeye cali$an adamlar nerden donsek kardir diyip acaip yukseltirler spreadleri. Risklerin arttigini goren adamlar amerik/avrupa bonolari di$indaki kagitlardan cikar. Dolar degerlenir. Carry trade'ler kapanir. Borsalar ekonomik yava$lama ve illikidite korkusundan cakilir. Para piyasasinda batan fon/bankalara anapara kaptirmak istemeyen fon sahipleri guzelce faiz odeyen adamlar yerine merkez bankalarina goturur. Siki$an para piyasasi yuzunden kisa vadeli faizler co$ar. İ$te bu bir dolu asset class arasindaki salgina gavurcada spill-over effect deniyor. splash damage'in yandan yemi$i yani.

eh buraya kadar tamam ama halen bizi neden etkiler buu?? Derseniz, ve hatta bunu akp'yle vesairle bagda$tirirsaniz koca bir "yok artikkk" diyesim gelir size. Konunun ne politik ne uremik hicbir alakasi yoktur, olamaz da.

2001'den beri tum dunya piyasalari her yil artida mi? Evet. emerging marketlar rekor ustune rekor para degerlenmelerine ve borsa bullishness'ina tabi degil mi? O da evet. Niye? Dunyada para bollugu yuksek boyutlara cikti. Yuksek getiri pe$indeki pension fundlar, pension'larin kasasi hedge fundlar, hedge'lerin kankasi private equityler, bunlarin hepsine para yagdiran sovereignler (en ba$ta dubai ve cin'deki biraderler) ... Para sacti, piyasalari azdirdi. Yavruyu urkutmeden balon $i$irme ustadi olan alan greenspan'i ilah bellemi$ merkez bankalari du$uk faizlerle her tur finansal yatirima gaz verdi. Yilda %20 dolar faizi kazanmak varken kim projeyle, yatirimla, uretimle ugra$ir?? Turkler bunu iyi hatirlar, hah i$te bu global bazda olani.

$imdi, yuksek riskleri alan adamlar tum bu para bollugunu bitirip de sistemden cekilince, ne bono kalir, ne emerging'lerdeki carry tradeler, ne de ba$ka bir $i$kinlik. Dogrudur dunya ekonomisi halen guzel buyuyor amerika'ya ragmen. Ama o balon gereginden fazlaca $i$irildi son 2 yilda. Mars'a gidemeyen bi irk kendini ortalama %5/yil geli$tirirken, bunun parasal kar$iligi olarak yilda enflasyondan arindirilmi$ bir %50 borsa kazanci uretir mi yav, insaf? Uretim hizin %5 artsin ama borsa %60 net. Yok oyle bi olay.

uzun oldu ama $u son 6 ayin kaba bir ozeti budur a dostlar. konuyla ilgilenenleri yonlendirmek icin de bolca gavurca deyim kullandim kizmayin emi, aksi halde gene de caniniz saolsun. ---------------------------------------------------------------------------

: )